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Selon l’art 270 du Code des obligations, le locataire peut contester le loyer initial s’il l’estime abusif, à savoir notamment s’il procure au bailleur un rendement excessif.

La loi pose trois conditions alternatives pour exercer ce droit de remettre en question un loyer pourtant accepté par contrat :

le loyer a été sensiblement augmenté par rapport à celui de l’ancien locataire.
le locataire a été contraint de prendre l’appartement en raison de sa situation personnelle ou familiale
le locataire a été contraint de prendre l’appartement en raison de la situation de pénurie régnant sur le marché du logement.
Le Tribunal fédéral vient de confirmer, qu’à Genève, l’existence de la pénurie suffit pour avoir le droit de contester le loyer initial.

Il n’est donc pas besoin de démontrer avoir été contraint de conclure le bail par nécessité personnelle ou familiale.

Il n’est pas nécessaire non plus que le loyer ait été sensiblement augmenté par rapport à l’ancien locataire : on peut donc contester le loyer initial même si l’ancien loyer était identique ou même plus élevé.

Attention, le délai pour contester n’est que de 30 jours dès la prise de possession du logement et cette contestation doit être adressée à la Commission de conciliation et non pas à la régie !

Le délai ne court toutefois pas si le bailleur a omis de remettre au locataire la formule officielle de fixation du loyer initial qui l’informe de ce droit (formule de couleur verte) : le loyer peut alors être contesté en tout temps.

La possibilité de contester le loyer initial existe aussi pour les locaux commerciaux, mais l’usage de la formule officielle n’est pas obligatoire.

François Zutter, avocat répondant, ASLOCA Genève