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Question de Jacques B. à Genève : «Quelles sont les conséquences sur les rapports de  bail en cas d’incendie ? »

En Suisse, l’on compte environ 20’000 feux d’appartements ou de maison chaque année. Les conséquences en sont parfois désastreuses. Près de 40 personnes par an décèdent dans ce type d’évènements et environ 200 individus sont gravement brûlés. Mais avec quelles conséquences sur les rapports de bail ?

Si le logement est totalement détruit, et que cela n’est pas imputable au bailleur, il y a impossibilité pour celui-ci d’exécuter le contrat de bail. Le bailleur ne peut plus fournir sa prestation principale, soit la remise et la conservation du bien. Le contrat est aussitôt dissous et ce sans indemnités. Le locataire doit se voir restituer le loyer pro rata temporis, à savoir la part de loyer payé pour le temps dont il ne profitera pas du logement. Les charges sont dues jusqu’au jour de l’incendie, donc un décompte ultérieur pourra en tenir compte.

Le plus souvent, seule une partie du bien est touchée. Fréquemment cela est dû à des courts circuits, ou à une manipulation maladroite d’un accélérateur de combustion, ou encore à une cigarette mal éteinte. Seule est abîmée la chambre à coucher ou la cuisine, et le logement reste habitable. Dans ces cas le contrat perdure. Si le locataire est à l’origine du sinistre, il est tenu de réparer le dommage en résultant pour le bailleur. Il lui doit le loyer complet, et des dommages-intérêts (frais de réparation du logement et du bâtiment). En général une assurance RC, obligatoire, couvre le locataire pour ce sinistre. Si par contre le locataire n’a rien à se reprocher, il aura droit à une réduction du loyer appropriée pour la perte de jouissance des locaux, même sans faute du bailleur. Pour obtenir réparation d’autres dommages auprès du bailleur (meubles détruits ou séjour à l’hôtel, par exemple) une faute du bailleur (ou d’un de ses auxiliaires) est nécessaire, dans la survenance de l’incendie, ou au moins le sinistre doit être lié à un défaut d’entretien de l’immeuble.  Souvent toutefois il sera plus simple de solliciter son assurance ménage, et plus avantageux, car elle rembourse les objets détruits en tenant compte de la valeur à neuf, alors que le bailleur fautif couvrirait une valeur compte tenu de l’amortissement dû au passage du temps. En cas de gros dégâts sur la chose, le locataire pourra résilier son bail sans préavis, si le bailleur ne répare pas ceux-ci dans un délai convenable.

 

Pierre Stastny, Asloca Genève

Article publié dans le supplément immobilier de la Tribune de Genève du 24 mars 2018