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Question de Eva M. à Genève : « Je subis des pannes successives d’eau chaude ou froide. Il n’y a aucune pression dans la douche, et une attente de cinq minutes pour pouvoir bénéficier d’eau chaude. La régie me dit ne rien pouvoir faire car les installations sont anciennes. Pourtant je paie un loyer assez élevé. Que faire ? »

Le bailleur doit en principe livrer et garantir au locataire de pouvoir bénéficier d’un objet sans défauts. Un défaut n’est pas seulement présent du fait qu’il y a un manque de confort ou un problème esthétique, car cela peut refléter ce qui a été prévu entre les parties (on peut conclure un contrat avec un loyer moins cher, mais des prestations moindres). Juridiquement, il y a défaut, quand il y a une différence entre l’état convenu de la chose (ou auquel le locataire pouvait s’attendre), et l’état effectif du bien.

Pour savoir ce qui a été prévu par les parties, le contrat et l’état des lieux sont déterminants, de même que les comportements des parties (par exemple à la visite, puis à l’état des lieux). Le loyer fixé est aussi un indicateur (plus le loyer est élevé, moins le locataire doit s’attendre à rencontrer des défauts).

Même si elles ne font pas l’objet d’un accord exprès, certaines qualités sont considérées comme convenues entre les parties, parce qu’objectivement nécessaires, vu la destination de la chose louée.

Les Tribunaux admettraient ainsi probablement l’existence d’un défaut dans le cas de notre lectrice, en dépit de l’ancienneté de l’immeuble et de ses canalisations, car la fourniture d’eau chaude fait partie des standards minimaux, et que le bailleur est tenu d’entretenir le bien au fil du temps, de manière à pouvoir répondre aux standards. Une réduction de loyer de 15 pourcents a pu être accordée dans un cas similaire.

Notre lectrice peut par conséquent, après avoir valablement exigé les travaux, avec fixation d’un délai raisonnable au bailleur pour supprimer le défaut, consigner son loyer, puis solliciter auprès de la juridiction des baux et loyers qu’il soit fait ordre au bailleur de remédier au défaut. Une réduction du loyer – calculée sur le loyer net- lui est due, dès la date de sa première lettre à la régie dénonçant le problème, jusqu’à son élimination.

Pierre STASTNY, ASLOCA Genève

Article publié dans la Tribune de Genève du 12 janvier 2022