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D’ici au 31 décembre 2014, un millier d’appartements HLM vont sortir du contrôle de l’Etat, les locataires doivent demander déjà avant la fin de septembre une baisse de loyer à leur bailleur.

A la fin de l’année 2014, un millier de logements vont sortir du contrôle de l’Etat dans le canton de Genève. Les loyers vont-ils augmenter pour autant? Tout le contraire! Le fait que l’immeuble sorte du régime HLM (habitation à loyer modéré) ou d’un autre type de contrôle des loyers par l’Etat de Genève comme les HCM (pour locataires à revenu moyen) ou les immeubles construits en zone de développement et soumis à la LGZD, la loi générale sur les zones de développement, n’entraîne paradoxalement pas de hausse de loyer. Et cela même si le propriétaire ne reçoit plus de subvention ou autre avantage de l’Etat.

En raison du taux hypothécaire de référence
Ce phénomène s’explique par le fait qu’il y a vingt ans, au moment de la construction de l’immeuble HLM, le taux hypothécaire de référence s’élevait à environ 6%, de sorte que l’Etat avait garanti au propriétaire un rendement de 8 ou 9%.

Ce rendement s’est plus ou moins maintenu durant les vingt ans (ou dix ans pour les HCM et la LGZD) de contrôle des loyers, puisque, à chaque diminution de subvention (en général tous les deux ans), le propriétaire pouvait en compensation augmenter les loyers. En revanche, pendant le contrôle de l’Etat, le propriétaire ne peut pas faire valoir une indexation des fonds propres investis.

Actuellement, le taux hypothécaire de référence ne s’élève qu’à 2% de sorte que, selon l’article 269 du Code des obligations et la jurisprudence du Tribunal fédéral, un propriétaire n’a pas le droit d’obtenir un rendement des fonds qu’il a investis supérieur à 2,5% (toutes charges financières et d’entretien étant par ailleurs couvertes). Le rendement admissible en loyer libre doit être bien inférieur au rendement garanti par l’Etat lorsqu’il contrôle les loyers! En conséquence, contrairement à ce qui se passait dans les années 1990, les loyers n’augmentent pas à la sortie du contrôle de l’Etat, mais doivent baisser de 20 à 30%!

Pas de baisse de loyer spontanée
Or, on le sait, il n’y a pas de baisse de loyer spontanée: les locataires doivent donc la réclamer. Pour ce faire, il faut que le locataire écrive à son bailleur pour demander une baisse de loyer à l’occasion de la sortie du régime HLM, HCM ou LGZD.

Attention, il convient que le bailleur ou son représentant reçoive la demande de baisse de loyer plus de trois mois avant l’échéance du contrat, soit en septembre si l’échéance est au 31 décembre 2014!

Si le bailleur refuse, le locataire doit impérativement saisir la Commission de conciliation en matière de baux et loyers dans un délai de 30 jours (ou de 60 jours dès l’envoi de la demande de baisse de loyer en cas de non-réponse). Si le locataire ne le fait pas, il est réputé avoir renoncé à sa demande de baisse de loyer.

Concrètement il faut demander une baisse de loyer de 30% puisque, ces dernières années, l’ASLOCA Genève a obtenu dans des cas semblables des baisses de loyer de 15 à 25%, ce qui est énorme! De plus chaque locataire doit faire la demande à son nom propre. Vous n’avez droit à rien même si votre voisin a obtenu une baisse de loyer.

Locataires, écrivez à votre régie pour demander une baisse de loyer dès le 1er janvier 2015!