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Question de Monsieur Maurizio L. à Thônex :
« J’ai froid dans mon appartement ; ma régie prétend qu’elle ne doit pas enclencher le chauffage avant le 15 octobre. A-t-elle raison ? »
Bien sûr que non ! Selon l’art. 256 du Code des obligations, le bailleur est tenu de délivrer la chose louée à la date convenue, dans un état approprié à l’usage pour lequel elle a été louée, et de l’entretenir en cet état. Les appartements sont loués à usage d’habitation de sorte que l’on doit pouvoir y résider en tout temps sans y avoir froid.

Cela étant, aucune loi ne définit quelle est la température minimale que le propriétaire doit garantir dans son immeuble. On admet généralement que la température idéale varie en fonction de l’utilisation de la pièce : dans le salon et la cuisine, il doit faire environ 20°; dans les chambres à coucher une température de 18° suffit. En revanche, dans la salle de bains, on doit pouvoir obtenir une température de 21° à 22°.

Si la température des locaux est inférieure à ces valeurs, l’appartement est affecté d’un défaut que le bailleur doit supprimer. Pour cela, il convient bien entendu que le locataire signale à son bailleur la température insuffisante de son appartement. Après avoir téléphoné à la régie, on confirmera cet avis des défauts par courrier électronique ou lettre.

Tant que dure le défaut, le locataire est en droit de solliciter une réduction de loyer, à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut. C’est la raison pour laquelle il est important de confirmer les conversations téléphoniques par écrit. A titre d’exemple, un locataire a déjà obtenu en justice une réduction de loyer de 20% au motif que la température dans son appartement était inférieure à 18°.

On indiquera encore que les températures susmentionnées s’appliquent de 7h00 à 23h00 et que le chauffage peut être baissé de 23h00 à 7h00 pour réduire la consommation de combustible. La température ne doit toutefois pas tomber en dessous de 16°.

Si le bailleur fait la sourde oreille pour enclencher le chauffage, il peut être utile que les locataires se groupent et lui adressent une pétition.

En dernière extrémité, il est également possible de saisir le Tribunal des baux et loyers d’une requête de mesures provisionnelles tendant à ce que le Tribunal ordonne au bailleur d’enclencher le chauffage. Le Tribunal convoquera alors rapidement les parties. En cas d’urgence particulière, le Tribunal peut même ordonner des mesures provisionnelles immédiatement, sans entendre la partie adverse ; on parle alors de mesures superprovisionnelles au sens de l’art. 265 du Code de procédure civile.

Afin que la décision du Tribunal soit efficace, on lui demandera que le bailleur soit condamné à payer une amende d’ordre de CHF 1’000,- au plus pour chaque jour d’inexécution.

Heureusement, le recours à de telles procédures n’est en général pas nécessaire.

Pierre Stastny

Article publié dans le Supplément Immobilier de la Tribune de Genève du 30 septembre 2017