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La restitution anticipée de la chose louée par le locataire permet à ce dernier, lorsqu’il a trouvé à se reloger ailleurs, de rendre de manière souple son logement, sans avoir à payer le loyer et les charges jusqu’au terme contractuel, et de s’éviter ainsi de payer un double loyer. C’est une institution particulièrement utile lorsque le bail en cours connaît une période de renouvellement longue (par exemple, cinq ans) et que le terme est encore lointain, ou en cas de préavis de résiliation important (par exemple, six mois ou plus).

De nombreux contrats ou conditions générales stipulent que le locataire qui veut recourir à cette possibilité devra payer une indemnité, en général d’un pourcent du loyer annuel (!) mais d’au moins 200 frs. Les régies justifient cela par des frais administratifs liés aux démarches de contact du remplaçant et à la rédaction de documents contractuels, ou encore par le temps pris à procéder à l’examen de la solvabilité du candidat proposé. Or, cela ne prend guère de temps si l’on considère que les documents sont en principe remis par le locataire (attestation de non-poursuites, pièce d’identité, trois dernières fiches de paie) et qu’il appartient à la régie de vérifier simplement que les revenus nets du remplaçant équivalent au moins au triple du loyer charges comprises.

L’article 264 du Code des obligations (CO) règle exhaustivement les conditions de cette libération avant terme. Cet article protège efficacement le locataire, même si le contrat signé par celui-ci prévoit une indemnité forfaitaire à payer en cas de restitution anticipée, car il est relativement impératif. En clair, cela signifie que le bailleur ne peut pas rajouter de conditions supplémentaires que le locataire devrait respecter pour mettre fin de manière anticipée à son contrat. Pareilles conditions sont nulles.

En l’occurrence, le paiement d’une indemnité forfaitaire ne figure aucunement parmi les conditions prévues par l’article 264 CO. En effet, pour être valablement libéré, il s’agit pour le locataire de présenter au bailleur un nouveau locataire qui soit solvable, prêt à reprendre le bail aux mêmes conditions et que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser.

Ainsi, la condition du paiement d’une indemnité forfaitaire est illégale. Cela a été confirmé par le Tribunal fédéral dans un arrêt du 9 juin 2015 (arrêt rendu dans la cause 4A_75/2015).
Notre lecteur peut ainsi refuser de payer cette somme et, si elle a été payée par ignorance, elle peut être réclamée en retour dans l’année suivant la découverte de ses droits.

Pierre STASTNY, ASLOCA Genève

Article publié dans le supplément immobilier de la Tribune de Genève du samedi 8 février 2020